一、物业服务费的测（cè）算编制应考虑的（de）因素（sù）

(1)物业服务费（fèi）测算编制应当（dāng）区（qū）分不同物业的性质和（hé）特点，并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价（jià）。

(2)物业（yè）服（fú）务费的测算编制（zhì）应根（gēn）据（jù）物（wù）业服务的项目、内容和要求，科学测（cè）算确定（dìng）物（wù）业服（fú）务成本。

(3)物业管理企业为（wéi）该项目管理投入的固定资产（chǎn）折旧和物（wù）业（yè）管理项目机（jī）构用（yòng）物业服务费购（gòu）置的（de）固定资产折旧（jiù），这两部分折旧均应纳入到物业服务费的测算中。

(4)物业管理（lǐ）属微利性（xìng）服（fú）务行（háng）业，物业服务费的测算和（hé）物业管理的运作（zuò）应收支平衡、略有结余，在确保物业正常运（yùn）行维（wéi）护和管理的前（qián）提下，获取合理的利润，使物业管理企业得以可持续发（fā）展。

二（èr）、物业服务费成（chéng）本(支（zhī）出)构成

(1).管理服务人员的工资、社会保（bǎo）险和按规定提取的福利费等（děng）

(2).物业共用部位（wèi）、共用设施设（shè）备（bèi）的日常运行、维护费用（yòng）

(3).物业管理区域清洁卫生费用

(4).物业管理区域绿化养护费用

(5).物业管理区域秩序（xù）维（wéi）护费用

(6).办（bàn）公费用

(7).物业（yè）管理企业固定资产折旧（jiù）

(8).物业（yè）共用部位（wèi）、共用设（shè）施设备及公众责任保（bǎo）险费用

(9).经业主（zhǔ）同（tóng）意的其他费用

三、物业服务费（fèi）编制的依据

(1)收入的编制方式通常是根据收费（fèi）标准(单位时间费（fèi）率形式)和可收（shōu）费的管理面积。

(2)支（zhī）出的编制依据（jù）包括：

1)管理计划及实施（shī）计划所（suǒ）需物业（yè）服务（wù）成本。管理（lǐ）计划主要是（shì）指常规物（wù）业管理服务中的人员计划、物品使用计划、能源消耗（hào）计划、工程维（wéi）护保（bǎo）养（yǎng）计划、清洁保洁与（yǔ）绿（lǜ）化保养计划等。在编制测算时，应根据实施（shī）这些计划所需人工成本（běn）、物料（liào）成本、能耗成本、外包费用等进行测算。

2)物业（yè）正（zhèng）常维修和养护计划（huá）。可比照以往每年实际发（fā）生的或参考其他同类物业（yè）的（de）物业服务成本。

四、物业服务费核算要点（diǎn）及（jí）方（fāng）法

(一（yī）)确定服务费成本构成的注意事项

一（yī）是要求详细（xì），把具体消耗（hào）或（huò）支（zhī）出费用分解得越具（jù）体，才（cái）越真实;二是全面（miàn），不要漏项;三（sān）是测（cè）算（suàn）依（yī）据准确，不用或少用估值（zhí）。

(二)收集原（yuán）始（shǐ）数据

服务费的核算要做到合理、准（zhǔn）确，对原始（shǐ）数据和资料的收集（jí）就至关重（chóng）要。如在测（cè）算低值易（yì）耗材料时，要计算（suàn）出各类材料的（de）详细数量和（hé）对市场（chǎng）价格进行（háng）详细调查，其他关于（yú）工资水平、社会保险、专业公司单项承包、一般（bān）设备固定资产折旧（jiù）率、折旧（jiù）时（shí）间等（děng），均应严（yán）格按政府和（hé）有关部门的规定和实际（jì）支出标准等有效依据作为（wéi）测算基础。

(三（sān）)物业（yè）服务费的测（cè）算

物业服务费测算，首先（xiān）应根据物业服务费支出(成本（běn）)项目和内容进行分解，然后由（yóu）各（gè）部门或相关人员分（fèn）别测算各单项（xiàng）费用。如在测算共用部位、共用设施设备运行维护费项目（mù）时，应分别测算其子（zǐ）项目，如公共（gòng）建筑及（jí）道（dào）路土建零修（xiū）费、给排水（shuǐ）设备日常（cháng）运行维（wéi）护费用、电气系统设备维护保养费等的费用，在完（wán）成各（gè）子项（xiàng）目测算的基础上，将子项目费用（yòng）求和后即为所需“共用部位、共用设施设备运行（háng）维护费”。