近年（nián）来（lái），法院受理的（de）物业服务合同（tóng）纠纷（fēn）案（àn）件（jiàn）数量（liàng）较多，随（suí）着（zhe）公民（mín）法律（lǜ）意识和证（zhèng）据意识（shí）的增强（qiáng），在是否（fǒu）缴纳物业费（fèi）及如（rú）何缴纳物（wù）业费（fèi）的问题（tí）上，业（yè）主行使抗辩权的事由愈加繁（fán）多。但是（shì）看（kàn）似都是依据（jù）物业服务合同提出的（de）抗辩意见，有（yǒu）的业主最后得（dé）到（dào）了法院的支持（chí），有的案件却以业主败诉收（shōu）尾。那（nà）么在物业服务合同纠纷案件中，业主如何正当（dāng）提出自（zì）己的抗（kàng）辩意（yì）见（jiàn）呢？本文针对业主（zhǔ）在物业服务合同中（zhōng）的主要（yào）抗辩意见分析如下：

1、业主（zhǔ）以非前期物业服务合同当事人为由抗（kàng）辩

前期物业服务合同是在业主大会（huì）还未成立时，由建设单位和物业服务企（qǐ）业就物业的有（yǒu）关事项所达成的协议。合（hé）同的签订（dìng）主体并非业（yè）主主要是因（yīn）为小区在建设之初，面临着入住率低等现实情况，无法成立业主大会，不能行使（shǐ）选聘、管（guǎn）理等权利，所以由建设单位代为（wéi）行使。

虽然业主并未加入前期物（wù）业服务合同的订（dìng）立（lì）过程，非合同的签订主体，但是（shì）该（gāi）合同的内容却是与（yǔ）业主的利（lì）益息（xī）息相（xiàng）关的，业（yè）主仍受合同效（xiào）力（lì）的约（yuē）束。这主（zhǔ）要是由于在商品房买卖合同签订后，前期物（wù）业服务合（hé）同（tóng）的规（guī）定已经包含（hán）于（yú）商品房（fáng）买卖协议之中，建设（shè）单位（wèi）所享（xiǎng）有的物业服务之债权（quán）发生转移，业主取得（dé）了这一债权，因而享有前期物业合同中的权利、同时也要履行合同（tóng）中的（de）义务，所以可以说前期（qī）物业服务合同具有（yǒu）涉他性的特点（diǎn）。故非业（yè）主本人（rén）签订的前期（qī）物业（yè）服（fú）务合同的效力（lì）可以追（zhuī）及业主，所以（yǐ）业主的（de）“并非合（hé）同当事人”不能（néng）成为抗辩理由。

2、业主以未享受或者无需（xū）接受相（xiàng）关（guān）物（wù）业服务为由抗辩

根据《最高人民法院（yuàn）关于审理物业服务（wù）纠纷（fēn）案（àn）件具体应用（yòng）法律若干问题的解释》(以下（xià）简称物业服务纠纷司法解释)第6条规定：物（wù）业服务企业已经按照合同约定（dìng）以及相关规定（dìng）提供服务（wù），业主仅以未享受或者（zhě）无需（xū）接受相关物（wù）业服务为抗（kàng）辩（biàn）理由的，人民法院不予支持。业主提出物（wù）业服务提供方单方面强行中止服务，需向法院（yuàn）提（tí）交相应的证据加（jiā）以证明。若无证（zhèng）据证明，仅以未享受（shòu）服务进（jìn）行抗辩，则（zé）无法得（dé）到法院（yuàn）的（de）支持。

3、业主以物业服务企业未尽到安全保障（zhàng）义务（wù）造成（chéng）业主财产损失为由抗辩

业主需证明物（wù）业服务（wù）企（qǐ）业（yè）存在违反合同约定或者（zhě）法（fǎ）律规定（dìng）的安保义务的行（háng）为、这一行为给（gěi）业主造成了财产损失、违约（yuē）行为与财产损失之（zhī）间存在因（yīn）果关系。

物业服务企（qǐ）业的安保（bǎo）义务（wù）源于法律相关规定（dìng）和合同约定。法定的（de）安保义务主要是在各地的物业管理条（tiáo）例（lì）中规定的（de）物业服（fú）务企业对违（wéi）反小区（qū）安（ān）全管理行为的制（zhì）止义（yì）务以及防止小区内出现安全（quán）问题（tí）的协助（zhù）义务。业主可以依据物业服务合（hé）同（tóng）的约定（dìng）提起违约之诉（sù），也可以依据法（fǎ）律的相关规定（dìng）提起侵权之诉。

当物业服务（wù）企业未（wèi）尽到安保义务时，其向业主行（háng）使物业费请求权，业主可以以未尽到安保义（yì）务为（wéi）由（yóu）抗（kàng）辩。理由主（zhǔ）要为（wéi）：“未尽到（dào）安保义务”是对合同义务的（de）不（bú）完全履行，属于（yú）违约行（háng）为（wéi）；但是这（zhè）一（yī）行为并非根本性违约，所以法院在最后的认定中（zhōng）会根据安保责任范围以（yǐ）及业主的具体损失来酌（zhuó）情减免物业（yè）费。

4、业主以建设单位（wèi）未（wèi）交（jiāo）付房屋为理由进行抗辩

《最高（gāo）人民法院关于（yú）审理建（jiàn）筑物区分（fèn）所有权纠纷案件具体（tǐ）应用法律（lǜ）若干（gàn）问题的解（jiě）释》(以下简称《建筑物区（qū）分所有权解释》)第（dì）1条规定：取得建筑物专（zhuān）有（yǒu）部（bù）分所有权或基于与建设（shè）单位之（zhī）间的商品房买卖合同，已经合法占（zhàn）有（yǒu）建筑物（wù）专有部分，但尚（shàng）未依法办理所（suǒ）有权登记人，可以认定为物权法第六（liù）章所称的业主。故业主资格（gé）认定有（yǒu）两种：

一、业主基于商品房买卖（mài）合同，对专（zhuān）有部（bù）分进行（háng）事实（shí）上的支配和控制，即是对该部分的合法占有。在无特（tè）别约定时，买受人（rén）对（duì）于专有部分的（de）占有通过（guò）建设（shè）单位的交付行为得以实现。遵照我国（guó）司法实践中的交易习惯（guàn），开发商交付房屋（wū）钥匙或者买受人在交房（fáng）通知书上（shàng）签字（zì）确（què）认后才完成交付（fù）行为，此时无论是（shì）否办（bàn）理房屋产权登记，均视为（wéi）小区业（yè）主；

二、如果已经办理了（le）房屋产权登记手续，即已（yǐ）经获得该房屋的所有（yǒu）权，无论是否收到房屋钥匙，均（jun1）具有业主资格。

5、业主以物业服务（wù）企业（yè）违反维修义务为由抗辩

维修义（yì）务主（zhǔ）要来源（yuán）于合同约定，一般约定的维修范围包括房屋（wū）本（běn）体公（gōng）用设施，不包括室（shì）内部分的维（wéi）修（xiū）；在维（wéi）修范围（wéi）约定不明情（qíng）况下，依据《建筑物区分所有权解释》第2、3条对建筑（zhù）物（wù）的共有部分和专有（yǒu）部分（fèn）的划分，建筑物（wù）共有部分（fèn）的维修（xiū）责任由（yóu）物业服务企业承（chéng）担，业主承担专有部分（fèn）的维修责任。

《物业服务纠纷司法解释》第3条规定物（wù）业服务企（qǐ）业违反维修、养护义务（wù）时应负相应的违约责任。若（ruò）业（yè）主（zhǔ）可以（yǐ）提供证据证明（míng）物业服务方（fāng）的行为（wéi）违反物业管理公约（yuē）中的维修和养护义务，业主依据合同的（de）约（yuē）定行（háng）使（shǐ）抗辩权（quán）是（shì）可以得到支持的。但是业（yè）主（zhǔ）需要避（bì）免“只要小（xiǎo）区物业（yè）出现问（wèn）题就（jiù）找（zhǎo）物（wù）业（yè）服务企业”的思维。

对于维护（hù）义（yì）务（wù）的承担主体，应（yīng）具（jù）体（tǐ）情况具体分析：如果小（xiǎo）区物（wù）业在国家规（guī）定的保修期和（hé）保修范（fàn）围（wéi）内，由建设单位负（fù）物业（yè）的保（bǎo）修义务；在保修期（qī）限届满后，专有部分由专有（yǒu）部分所有人承担（dān）维修和养护义务，物业服务企业也可（kě）以对业（yè）主提（tí）供有偿的（de）维修服务；小区共有部（bù）分（fèn）、公共设施设备，由物业服务企（qǐ）业（yè）承担维（wéi）修和养（yǎng）护义务，物业服务企业（yè）履行义务时，可使用（yòng）小区的住宅专项维修（xiū）基（jī）金。

6、业主以物业服务企业提供的物业服务存在瑕（xiá）疵为（wéi）由抗辩

物业服务（wù）具（jù）有时（shí）间持（chí）续性（xìng）及无法计量性，物业服务的内容（róng）、质（zhì）量难以明确，一般还是以合同约定的标（biāo）准（zhǔn）衡（héng）量。对（duì）于合（hé）同（tóng）约定（dìng）较为概括（kuò），则可以参（cān）考（kǎo）我国相关（guān）法律、法规、政策性文件作出的相关补充性的（de）一般标（biāo）准。

对于（yú）我国相关法律（lǜ）、法规和（hé）政策（cè）性（xìng）文件也没有补充性（xìng）规（guī）定时，应（yīng）该以物业（yè）服务行（háng）业的行业（yè）标（biāo）准或者是小区（qū）内大多数业主认同的标（biāo）准为依据衡（héng）量。同时依据“谁主张谁举（jǔ）证”的原则，举（jǔ）证证明物（wù）业服务存在瑕疵的责任一般由（yóu）业主承担。

业主证明物业服务存在瑕疵（cī）的证据主要有：

一是直（zhí）接证明物业服务瑕疵的证据，包括照片、视（shì）频、录音等（děng）；

二是间接证据，包括小（xiǎo）区其他居民（mín）的（de）证言、新闻媒体的相关报道、居委会（huì）出具（jù）的相关证明等，但间（jiān）接证据的证据效力略低，若仅存在间接证（zhèng）据，即无法提（tí）供完整的证据链以证（zhèng）实物（wù）业服务存（cún）在瑕疵的情况下，业（yè）主也很可（kě）能败诉（sù）。

注：以上内（nèi）容仅供参考